¿Sabías que es posible salvar la vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad? Esta posibilidad no se aplica a todos los casos, y requiere de la asistencia de un abogado experimentado.
Sin embargo, es interesante conocer los casos en que podrás rescatar tu vivienda de la liquidación, ya que probablemente sea uno de tus activos más relevantes. Entremos a la materia.
Cómo salvar la vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad
Una de las cuestiones más importantes en materia de segunda oportunidad es la referente al trato que ha de darse a la vivienda hipotecada habitual del deudor. La Ley 25/2015, de segunda oportunidad, que supone una modificación de la Ley 22/2003, Concursal, ha introducido un mecanismo por el que se puede llegar a la cancelación de todas las deudas.
Sin embargo hay un caso particular. Nos referimos a los créditos con privilegio especial y en concreto a los préstamos hipotecarios de vivienda habitual.
El caso particular de créditos hipotecarios de vivienda habitual
Estos créditos también se cancelan pero no de la misma manera que el resto, ya que se trata de créditos garantizados. La hipoteca no es más que un contrato de garantía, que permite al acreedor (generalmente un banco) ejecutar el bien hipotecado (generalmente la vivienda) en caso de impago de las cuotas del préstamo.
Por tanto, los bancos tienen preferencia de cobro sobre otros acreedores en lo que a la vivienda hipotecada se refiere. Veamos las particularidades de esta clase de créditos en el proceso de segunda oportunidad.
Fase de acuerdo extrajudicial de pagos (AEP)
En la tramitación del acuerdo extrajudicial de pagos (AEP) el mediador concursal convocará a los acreedores, incluidos los especialmente privilegiados, para votar una propuesta de acuerdo que se habrá negociado entre las partes. Dicha propuesta puede contener esperas y quitas y solo vinculará a los acreedores hipotecarios en los siguientes casos:
- Cuando hayan votado a favor del mismo.
- Si, aun votando en contra, se han obtenido las siguientes mayorías a favor del AEP:
- Mayoría del 65 % del pasivo. En este caso el acreedor hipotecario quedará vinculado por las esperas pactadas de hasta cinco años y quitas de hasta el 25 % del valor del crédito.
- Mayoría del 80 % del pasivo. En este caso quedará vinculado por esperas entre cinco y diez años y quitas superiores al 25 % del crédito.
Por lo tanto, si se aprueba el AEP con las mayorías indicadas, se elevará a escritura pública y será de obligatorio cumplimiento para todos aquellos vinculados. Habremos salvado la vivienda.
Fase de concurso consecutivo
Fracasado el intento de AEP el mediador concursal solictará la apertura del concurso consecutivo. Durante esta fase se deberá presentar al Juez de lo Mercantil el plan de liquidación.
En este plan se incluirá la realización de deudas con garantía hipotecaria. Por lo tanto, los préstamos hipotecarios de vivienda se pueden cancelar aquí mediante los siguientes instrumentos:
- Dación en pago
- Venta
En ambos casos se pierde la vivienda por lo que llegaríamos a la conclusión el concurso sin ella y sin el que beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho pueda cambiar esta situación. Y ello porque solo afectaría a la parte del crédito hipotecario que no se haya satisfecho con la realización de la garantía.
Es decir, a cambio de perder la vivienda habitual, el banco no nos podrá reclamar las deudas que quedaran pendientes por exceder de su valor.
Conclusión del concurso y beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho (BEPI)
Así, según la propia Ley de Segunda Oportunidad, los créditos hipotecarios quedarían al margen del BEPI, que sería la última fase del proceso. Cancelaremos el crédito hipotecario pero, habremos perdido la vivienda. ¿Existe una alternativa?
¿Puedo salvar mi vivienda hipotecada?
A la vista de lo explicado puede pensarse que ya no habría mucho más que decir. Sin embargo, la jurisprudencia ha buscado una solución que permita al deudor conservar la vivienda, sin perjudicar la garantía de los acreedores.
En el curso de estos procedimientos se han observado situaciones especiales en las que:
- La vivienda no se pueda vender por un precio razonable.
- Su venta implique un empeoramiento de la situación del deudor. Piénsese en el caso de un deudor que paga 400 euros de hipoteca pero que si pierde la vivienda no podrá ir a vivir de alquiler con su familia por menos de 500 euros.
- El valor de la vivienda sea muy inferior al de la hipoteca pendiente.
En estos casos puede conseguirse evitar que la vivienda se venda. Simplemente necesitaremos una mínima capacidad de pago para atender las cuotas del préstamo.
Requisitos para salvar la vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad
Por lo tanto lo esencial es:
- Por un lado, que no resulte rentable la venta de la vivienda. No lo será para el acreedor si con la venta cubre muy poca deuda ya que no lo cubierto muy probablemente será objeto de exoneración.
- Por otro lado, que conservemos una mínima capacidad para atender los pagos. En caso contrario, concluido el concurso en un momento determinado el acreedor podrá ejecutar la garantía.
Así algunos Jueces de determinados partidos judiciales (p. ej. Barcelona) han fijado el criterio indicado permitiendo la exoneración del pasivo insatisfecho sin que haya realización de los bienes y derechos sujetos al pago de créditos con privilegio especial siempre que:
- Conste que se están atendiendo con cargo a la masa.
- Se verifique que se pueden abonar todos los créditos contra la masa.
- El valor de la garantía supere el valor razonable del bien sobre el que está constituido la garantía.
No es una condonación, cancelación o liberalidad sino que hay que tener capacidad para atender dichas cuotas.
De este modo logramos cancelar el resto de deudas y mantener la vivienda aunque haya que seguir pagando el préstamo. Esta medida debe valorarse y ponderar las circunstancias del caso concreto.
Y es que si posteriormente se produce el impago, la garantía es susceptible de ser ejecutada y recaer en un nuevo concurso. En este caso no podremos volver a acceder al BEPI, por lo el abogado especialista en segunda oportunidad tendrá que analizar el caso a fondo para poder asesorar debidamente al deudor y optar por la opción que más se ajuste a sus intereses.